몇 년 전부터 꾸준히 발생하고 있는 전세사기는 말 그대로 임대차 방법 중 전세제도를 이용한 사기를 의미한다.

전세사기를 당한 피해자들이 스스로 목숨까지  버리는 안타까운 뉴스가  종종 보도되고 있다.

 

전세사기 수법

1. 무갭투자: 본인의 돈을 들이지 않고서 전세가와 매매가가 별 차이가 없는 집을 매입하는 것이다.

2. 돌려 막기: 세입자의 보증금으로 다른 집을 매입.

3. 신탁등기: 건물을 신축하여 돈을 빌린 신탁회사 명으로 등기하는 것.

4. 깡통전세: 매매가보다 전세보증금과 임대인의 주택담보대출 금액의 합계가 더 높은 주택.

 

전세사기의 규모는 생각보다 크고, 보통은 아직 피해자 인 줄도 모르는 세입자들도 많다.

왜냐하면 전세사기는 보증금 미 반환에서 시작되기 때문에 대다수 세입자들은 계약이 끝날 때쯤 알게 된다.

세입자들은  상상하지도 못한 방법으로 목돈을 잃게 되는 경우도 많다.

전세사기 수법에는 여러 가지가 있다. 먼저 공인중개사와 집주인이  합심하여 고의로 시세를 부풀린다.

부풀린 시세를 이용하여 세입자(피해자)와 허위 계약서를 작성한다. 이들은 계약금의 일부를 현금으로 돌려주겠다는 말을 하며 계약서에 시세보다 높은 금액을 기재한다. 세입자는 이로 인해 시세보다 높은 전세금을 집주인에게 지불한다.

거래가 이루어진 동시에, 집주인은 임대사업자에게 해당 부동산의 소유권을 이전한다.

 

임대사업자는 대부분 빚을 많이 지고 있으며, 신용이 좋지 못한 경우가 대부분이다.

세입자가 전세사기를 알아차린 뒤, 고소하고 소송을 제기하여 이긴다 해도 금액을 회수하기란 사실상 불가능한 경우가 대부분이다. 현재 계약당사자인 임대사업자는 재산이 거의 없는 경우가 많다.

 

그리고 계약 당시에는 부채가 없는 등기부등본을 보여주며 세입자를 안심시키고 계약이 이루어지면 집주인이 소유권을 대리인, 이른바 바지사장에게 소유권을 이전한다. 이 대리인들 역시  대부분 경제적인 여유가 없는 사람들이다. 전세 계약 만기가 되면 원래 집주인은 이미 보증금을 챙겨 떠나고 대리인만 남게 된다. 이들은 다수의 빌라를 "갭투자"하는 형식으로도 사들이며 피해자를 만들어 내기도 한다. 특히 빌라의 경우 매매가격에 비해 전세금, 즉 전세가율을 정확히 파악하기 어려워 빌라를 통한 전세사기가 빈번하게 일어난다.

 

전세사기 수법 중 대출 관련 사기로는 잔금을 치르고 잔금일이 지나가기 전에 해당 부동산을 담보로 대출을 받는 사기도 종종 벌어진다. 잔금을 납부하고 그날 확정일자까지 받더라도 그 효력은 그다음 날부터 발생하기 때문에 이미 1순위는 은행(대출하여준 곳)으로 넘어간 상태가 된다. 이 방법은 잔금을 치른 후에 미리 준비한 은행들과 세입자의 확정일자 효력발생 이전에 바지사장 명의로 추가 대출을 받는 형태라서 현재의 법으로는 막을수 없는 상태이다.

다만 계약서에 특약사항으로 "잔금을 치른후에 추가 대출을 받지 않는다"등의 특약사항을 넣는다면 어느 정도의 전세사기를 방어하는 수단은 된다.

 

전세사기 예방법

전세사기를 당하지 않기 위한  예방 대책은 몇 가지가 있지만 , 그 대책들이 완벽한 것은 아니다.

그러나 우리는 이러한 예방법들을  적용하여 전세사기로부터 재산을 지켜야 할 것이다.

그 첫 번째로, 전세보증금반환보증보험에 가입하기.

전세보증금반환보증보험은 집주인이 파산을 하거나 보증금을 반환하지 못하는 경우에 대비하여 세입자를 보호하는 역할을 한다. HUG에서 전세보증금을 집주인 대신 세입자에게 반환하고 후에 집주인에게 구상권을 청구한다. 이렇게 되면 세입자는 안전하게 전세보증금을 지키게 된다.

또한, 보증보험 자체가 법적인 효력을 갖는다. 세입자와 집주인 사이에 분쟁이 생길 경우 중재자 역할을 할 수 있다.

보통 이러한 경우 세입자가  갑의 위치에 서게 된다.

집주인은 보증보험 가입에 동의함으로써 세입자에게 신뢰를 줄 수 있으며, 이것은 보증금 반환에 대한 세입자의 불안을 줄여준다,

전세보증금반환보증보험은 전세사기를 방지하여 세입자를 보호한다. 집주인들에게 전세보증보험이라는 말은 강력한 제제 수단이 된다,  그리고 이 보증보험은 손쉽게 가입할 수 있다. 전세보증보험에 가입하는 것은 세입자의 권리를 보호하고 향후에 발생할지도 모를 리스크를 줄이는 효과적인 방법이다.

따라서 전세를 계약하게 된다면 특히, 빌라에 전세로 들어가게 된다면 무조건 보증보험에 가입하는 것이 좋다.

그리고 보증금 전액을 보증하는지, 아니면 본인의 보증금이 아닌 대출금만 보증해 주는 상품인지도 확인해 보자.

또한 계약서는 말 그대로 법적으로 효력을 갖는다. 계약서를 작성할 때 특약사항에 안전장치를  마련해 둔다면 리스크를 관리하는데 효과적이다.

 

다음으로는 전입신고와 확정일자를 빨리 받아두자.

전입신고를 하는 것은 법적으로 자신이 그 집에 살고 있다는 것을 증명하는 것이다. 이것은 전세나 월세 계약이 성립되었다는 증거가 된다. 

확정일자는 부동산 계약의 유효함을 확보함과 동시에 부동산에 대한 내 권리를 확정하기 위한 절차이다.

집주인이 보증금을 돌려주지 않거나 집을 다른 사람에게 임대하는 등의 사기 행위를 예방할 수 있다.

확정일자를 최대한 빨리 받아야 하는 이유는 임대차 보호법에 의해 선순위로 보호받을 수 있는 권리가 생기기 때문이다.

따라서, 잔금을 치르고 이사 당일에 하는 것이 좋다.